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Entrevista a Gustavo Cardozo Lupi, Director General de Panattoni en España

La promotora estadounidense Panattoni, uno de los principales promotores de activos inmologísticos en centroeuropa, continúa su expansión y tras la apertura, hace dos meses, de su oficina en los Países Bajos, ahora entra en España.

Hablamos con Gustavo Cardozo Lupi, Director General de Panattoni en España, sobre el aterrizaje de la compañía en nuestro país y sus planes de futuro.

P: Háblenos de Panattoni tanto en Europa como en el mundo

Panattoni Europe es una filial europea de uno de los mayores promotores de superficies industriales, Panattoni Development Company, fundada en los EEUU hace más de 30 años, iniciando sus operaciones en Norteamerica, dando el salto posteriormente a principales países de Europa en el sector logístico e industrial a partir de 2005.

Hoy día operamos con 31 oficinas repartidas en 9 países, gestionando inversiones en 200 mercados europeos y norteamericanos. Desde su fundación, Panattoni ha desarrollado más de 36 millones de m2 de superficies para más de 2.500 clientes. En Europa específicamente, la empresa ha desarrollado más de 11 millones de m2, siendo la líder indiscutible en volumen de desarrollo en los últimos 4 años consecutivos, con más de 6 millones de m2 de promociones, a través de 133 operaciones y para 46 inversores, lo que puede dar una idea de la fuerza productiva, experiencia y capacidad de atraer clientes e inversores que tiene la empresa.

P: Panattoni ha llegado a España hace dos meses, tras abrir en los Países Bajos, ¿qué les atrajo del mercado español?

Panattoni llevaba desde hace años queriendo volver a España y recientemente se dieron las condiciones para ello. El mercado logístico en España y Portugal es atractivo para nosotros porque a pesar del desarrollo que ha habido en los últimos años, tiene mucho margen de crecimiento, aún quedan muchas naves obsoletas y poco eficientes en el mercado que poco a poco deberán sustituirse por naves más modernas, eficientes y adaptadas a las dinámicas actuales del sector.  España cuenta ahora con una economía más diversificada, con excelentes infraestructuras para logística y con potencial de crecimiento tanto a nivel industrial como en el sector de la venta online, a lo que se prevé un gran impulso en los próximos años. Todo esto lo hace atractivo para nosotros y creemos que podemos lograr en pocos años un lugar importante en el desarrollo de inmuebles logísticos tanto en España como en Portugal.

P: Han llegado pisando fuerte y ya tienen más de 100.000m2 repartidos en tres proyectos en Madrid, País Vasco y Valencia ¿cuántos metros cuadrados piensan desarrollar de aquí a final de año?

Es cierto, a pesar de que hemos llegado hace poco a España, hemos sido capaces de movernos rápidamente y asegurarnos la consecución de los proyectos mencionados. Uno, el de Torija, que acabamos de anunciar con un nivel de progreso mayor que los otros. Estamos montando un gran equipo y queremos ir a por más, todo lo que tenga sentido desarrollar lo haremos, sea donde sea, ya que contamos con el apoyo de nuestra central y de mucho de los inversores que nos quieren acompañar en estos desarrollos, así como clientes. A pesar de la situación actual, nos mantenemos alerta sobre lo que sucede en el mercado y estamos en contacto constante con clientes, asesores, inversores, agentes, y no descartamos futuras operaciones en los próximos meses.

P: ¿Tienen alguna otra región en mente para este año?

Al trabajar con un pool grande de inversores, cada cual, con sus propias estrategias de inversión, esto no solo amplia el alcance geográfico de nuestras promociones, si no el tamaño y tipología de las mismas, con lo cual cualquier región o capital de provincia con determinada masa poblacional podría convertirse en un objetivo tanto para nosotros como para nuestros clientes e inversores, por lo que no descartamos ninguna opción que se nos presente. El e-commerce está revolucionando nuestro sector, y a partir del Covid 19 lo hará a una velocidad más rápida, lo que nos obligará a desarrollar en ubicaciones hasta ahora impensables para un promotor internacional o un inversor institucional. Nosotros queremos estar ahí antes que nadie.

P: A la hora de seleccionar un suelo, ¿qué requisitos son imprescindibles que cumpla para que desde Panattoni se interesen por el mismo?

Nuestro sector se rige por unos parámetros a la hora de seleccionar un suelo que difieren muy poco entre un promotor y otro. Para nosotros una ubicación con acceso rápido a importantes vías de comunicación terrestre, y cercano a importantes infraestructuras intermodales, centros de consumo o productivos. Y que el suelo sea preferiblemente finalista o con poca tramitación urbanística, así como a un precio competitivo.

P: Hablando de los proyectos que ya tienen en marcha ¿qué destacaría de los mismos frente a la competencia?

En cuanto a calidad, yo creo que estamos en los niveles más altos de calidad, eficiencia energética y prestaciones que se ofrecen hoy día en el mercado. Nuestro mayor factor diferencial es el precio de alquiler que ofrecemos, ya que en primer lugar sabemos comprar y en segundo lugar trabajamos con márgenes muy ajustados y costes de financiación muy bajos, gracias a la confianza que hemos adquirido en los mercados financieros a lo largo de los últimos años. Por ello podemos ofrecer a nuestros clientes naves de la máxima calidad del mercado a los precios más competitivos, una combinación perfecta que ha impulsado nuestro desarrollo en los últimos años hasta convertirnos en el mayor promotor de naves logísticas e industriales en Europa en los últimos años.

P: Cuando desarrollan un proyecto, desde la adquisición del suelo hasta la construcción de este ¿tienen en mente algún tipo de inquilino específico?

Un 30% de nuestros desarrollos los desarrollamos en la modalidad Llave en Mano, siguiendo los requerimientos de nuestros clientes, y un 70% a riesgo, donde intentamos que el inmueble cumpla con los requerimientos estándar del sector logístico y puedan implantarse la mayor variedad de empresas del sector sin mayores obras de adaptación o transformación del espacio que se ofrece.

P: Desde las oficinas de España también gestionan la inversión en Portugal ¿tienen algún activo ya identificado y sobre el que trabajar en el país luso?

Sí, antes del parón estuvimos mirando algunos suelos tanto en Lisboa como en Oporto, y estamos actualmente analizando algunos de ellos. También hemos entrado en contacto con algunos clientes potenciales, y creemos que cuando todo vuelva a la normalidad seguiremos avanzando en nuestra posibilidad de poder desarrollar algo pronto en Portugal, es parte de nuestro objetivo para este año.

P: Como reconocido experto del sector ¿en qué punto cree que se encontraba el mercado inmologístico antes de la pandemia y cuál cree que puede ser el efecto que la misma provoque sobre la inversión?

A pesar de que los niveles de absorción de superficie logística habían caído ligeramente en 2019 con respecto al 2018, la situación del mercado antes de la pandemia era muy saludable y con expectativas de crecimiento aunque a un ritmo más pausado que en años anteriores. A nivel inversión estaba pasando todo lo contrario, los grandes fondos de inversión apostaban fuertemente por invertir en activos logísticos y 2019 se convirtió en uno de los años más activos que se recuerde en nuestro sector con más de 1.600 millones de volumen de inversión.

A partir de la pandemia, posiblemente a corto plazo el mercado de alquiler baje a consecuencia de la contracción económica que se está evidenciando, aunque posiblemente se abra la necesidad de más espacios por excedencias de inventarios que no se hayan podido comercializar durante la fase de confinamiento, y se solape la necesidad de espacios por almacenamiento de excedencias de stocks por la necesidad de espacios por la recuperación económica al cabo de unos meses después de la pandemia. Esto aún está por verse. Lo que sí creo que se puede predecir mejor es el mercado de inversión, creo que no estará tan afectado por el coronavirus a corto plazo y que seguiremos viendo operaciones, aunque el proceso de cierre se ralentice. A medio largo plazo auguro que nuestro sector se recuperará a una mayor velocidad que otros sectores, impulsado por una mayor aceleración en la penetración de mercado de las ventas online, así por la necesidad de las empresas logísticas y productivas por mantener menos tensión de inventarios que la que había hasta ahora y tener volúmenes de stock de ciertos productos superiores ante la posibilidad de nuevos brotes de la pandemia en el futuro. Otro factor que podría afectar positivamente es que algunas empresas europeas trasladen parcialmente o en su totalidad la producción que hoy día tienen en China u otros países asiáticos, para acercarla aún más a los centros de consumo, y en esas relocalizaciones que se esperan puedan suceder, España y Portugal ofrecer las condiciones idóneas para atraer esas empresas que quieran repatriar sus centros de producción a Europa.

P: Uno de los grandes retos de la logística es la logística urbana ¿cómo ve su futuro a raíz de este parón que como hemos visto implica una movilización logística en las ciudades nunca vista? ¿Formaría parte de los planes de futuro de Panattoni España este tipo de logística?

Sí, evidentemente, la logística urbana adquirirá una relevancia aún mayor que la que ya tenía antes de la pandemia, eso es algo de lo que estamos muy seguros. En Panattoni dedicamos una gran parte de nuestro tiempo en buscar oportunidades para este segmento tan importante y que adquirirá cada vez más relevancia a nivel de demanda, tanto en el número de usuarios como de inversores.

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Entrevista al equipo de Delin Property España

La empresa paneuropea Delin Property, que realiza actividades en Reino Unido, Países Bajos y España, ya ha comenzado a construir una nave de 22.000 metros cuadrados de Clase A en el Corredor del Henares.

José Espinoza, director general de Delin España, Sara García Castiblanco, Asset Management & Leasing Director/Southern Europe y Jaime Velasco, director técnico, contestan a nuestras preguntas sobre los planes de la compañía en España y la situación actual del mercado de inversion logística.

1- Identifiquemos a Delin Property tanto en España como el mundo: ¿quiénes son y cuáles son sus cifras aquí y a nivel global?

Somos una empresa de inversión a largo plazo, promoción y gestión inmobiliaria dedicada al sector logístico.

Fundada en Londres en 2012 por un equipo de expertos paneuropeos del sector inmobiliario logístico, actualmente operamos en Reino Unido, Países Bajos, España y Alemania. Vigilamos constantemente los riesgos, teniendo en cuenta nuestros compromisos fiduciarios con nuestros inversores y socios, además de cumplir las exigencias funcionales que requieren nuestros usuarios.

Además de invertir y gestionar los activos existentes, Delin actúa como promotor de nuevos proyectos logísticos llave en mano, así como para cubrir necesidades concretas del mercado.

2- ¿Qué proyectos tienen en España?

Actualmente contamos con dos proyectos, uno ubicado en Alcalá de Henares: Alcalá East Madrid Park y otro en la zona sur en Illescas: Delin Logistics Park South Madrid

3- ¿En qué punto se encuentran?

Ambos se encuentran bajo comercialización, el proyecto de Alcalá de Henares ha iniciado la obra a finales del 2019 y se espera que termine en el primer trimestre del 2021

4- Además de estos dos proyectos en Madrid y Toledo, ¿tienen en mente alguna otra zona de España sobre la que se planteen trabajar en un futuro próximo?

Sí, nos encontramos estudiando diferentes ubicaciones, entre ellas, Barcelona y Valencia.

5- Volviendo a los proyectos que tienen en marcha, ¿qué les diferencia de las nuevas plataformas que desarrollan otros promotores?

Delin desarrolla proyectos innovadores siguiendo con los parámetros europeos, alturas de 12,20mt, excelencia operativa y diseños con eficiencias energéticas que le permitirán ahorros a nuestros futuros clientes, altos estándares de calidad, posibilidad de adaptarnos en diseño y espacios a los requerimientos de cada inquilino.

6- En cuanto a los requisitos técnicos que se exigen a los desarrollos logísticos, ¿han encontrado mucha diferencia entre los estándares de construcción en sus otros proyectos internacionales y los exigidos en España?

La Construcción de naves logísticas se ha profesionalizado mucho estos últimos 15 años en España llegando a estándares completamente internacionales, por lo que nos ayuda fácilmente a repetir el patrón de calidad que hemos desarrollado en Europa. Sigue habiendo un asunto en España complejo en la protección contra incendios, que, al ser de las restrictivas en Europa, sigue poniendo muchas barreras a la hora de desarrollar grandes espacios como se hace ya desde hace tiempo y a lo que tiende la logística en general.

7- La sostenibilidad es fundamental hoy en día a la hora de construir cualquier edificio y también lo es para las plataformas logísticas ¿qué elementos destacaría de sus edificios y que certificados de sostenibilidad aportan sus nuevos proyectos de Alcalá de Henares y Toledo?

Seguimos una filosofía de diseño responsable con el medio ambiente a través de la construcción y la gestión de nuestros activos con el fin de minimizar el impacto sobre este al reducir el consumo de energía y desecho de desperdicios.

Materiales de alto estándar y la tecnología más novedosa están siendo usados, como por ejemplo, bombas de calor aire/aire, luces LED que se activan con la detección del movimiento y una plataforma informática que se encontrará en la capacidad de responder de forma proactiva a cuestiones o cambios en consumo energético   en el propio mantenimiento.

La cubierta, está preparada para la instalación de placas solares que una vez instaladas, podrán proveer de energía al centro de distribución para la operativa del mismo.

Esto contribuirá igualmente al resultado financiero de nuestros clientes y a la reducción en el impacto de la huella medioambiental.

El proyecto se entregará con la certificación Bream very good

8- A la hora de planificar y desarrollar los proyectos ¿se tiene en cuenta algún tipo de inquilino concreto, algún sector?

Creemos que todos los inquilinos son importantes para los proyectos de Delin, intentamos que todos nuestros proyectos sean lo suficientemente válidos para llegar a diferentes sectores, siempre tratando de adaptarnos a las necesidades de cada inquilino.

9- Sabemos que la ubicación es la clave para invertir, pero ¿qué otros aspectos tienen en Delin Property en cuenta?

Aparte de la ubicación, otros aspectos fundamentales son los accesos, superficie edificable (buscamos suficiente edificabilidad para poder ofrecer flexibilidad de expansión), y la calificación urbanística.  Temas de urbanismo pueden ser muy complicados.

10- La crisis sanitaria que está viviendo el país parece estar paralizando todos los sectores ¿ocurre igual con la inversión logística?

La inversión en el sector logístico definitivamente está paralizada.  Esta situación cambiara en cuanto los efectos de la crisis estén claros.  Un posible resultado es que los precios de activos en rentabilidad y suelo industrial sufran un ajuste de precios a la baja.  Esta posibilidad claramente cambiaria estrategias de inversión y proporcionaría oportunidades que ahora no existen.

11- ¿Ha supuesto una parada total para su empresa el estado de Alarma o han podido continuar con su actividad cotidiana atendiendo las peticiones de clientes interesados?

Desde Delin acatamos la órdenes dictadas por el Gobierno sobre todo en este momento tan especial que estamos viviendo todos en España, no obstante, continuamos trabajado en la comercialización de ambos proyectos usando las diferentes herramientas on-line, nuestros clientes tienen la posibilidad de ver videos y fotografías en los que se confirman la evolución del proceso de construcción, también tenemos visitas virtuales que habíamos preparado con anterioridad como parte de nuestras campañas de marketing y desde la parte de la construcción se sigue trabajando para adelantar toda la parte de documentación que sería importante gestionar avanzada la obra para tenerla lista y no perder ni un segundo en el momento en que nuestro Gobierno nos permita regresar a nuestra obra

12- ¿Cuáles eran sus previsiones de desarrollo para este 2020 y cuáles son ahora?, ¿y de inversión?

La previsión de desarrollo ha sido construir 120.000 m2 en el 2020 y seguir con esa cifra anual durante los próximos 5 años.  La inversión total estaría entre 300 y 500 millones de Euros.  Por ahora seguimos con el plan, pero la crisis podría cambiar fundamentalmente la estrategia a medio-largo plazo.

13.- ¿Qué experiencia está adquiriendo DELIN en estos proyectos en cuanto a las decisiones de los potenciales clientes, tipos de contratos, tiempos de negociación, trazabilidad del cliente, etc?

Cada vez nos encontramos con inquilinos más conocedores del mercado y especializados en el real estate, la toma de decisiones en relación a la ampliación o la búsqueda de espacios logísticos se ha ralentizado porque deben estar seguros de que los nuevos espacios que ocupan sean rentables para su negocio y que esto a su vez se vea reflejado en su beneficio. También tienen bastante cautela a la hora de tomar las decisiones finales, la gran mayoría de ellos cierran primero sus concursos con clientes en el caso de operadores logísticos o hacen análisis profundos en relación a la utilización del propio espacio logístico en el caso de los e-commerce para posteriormente aprobar un contrato de arrendamiento.

14.- ¿Cree que el sector de e-commerce continuará siendo clave en el futuro en el desarrollo de nuevos centros logísticos y de transporte?

Con los tiempos que corren, el e-commerce es uno de los sectores que en este momento están dando vida al mercado logístico, desde Delin Property somos positivos, y esperamos que este sector junto a otros sectores, tengan una recuperación de su ritmo para finales de este año.

15.- ¿Qué cree que desde las administraciones o los organismos públicos podría hacerse para ayudar a desarrollar un sector que estaba en pleno auge hasta la pandemia que sufrimos?

Por supuesto que el gran obstáculo que encontramos en estos proyectos son los tiempos de aprobaciones de licencias y estudios prestacionales. Este sector es de gran importancia para el futuro, y sería muy importante que reglamentos y normativas se revisaran y adaptaran considerando la tendencia del mercado y estilo de vida que se avecina.

También es fundamental que los organismos públicos y administraciones cuenten con un equipo técnico adecuado para responder a las necesidades del mercado.  Una respuesta típica a retrasos con temas administrativos es que los equipos están desbordados o que los equipos son pequeños.

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Viviendas sostenibles: requisitos y beneficios

Vivienda sostenible requisitos y beneficios

Las viviendas sostenibles son aquellas que, siendo respetuosas con el medio ambiente, aprovechan todos los recursos disponibles para reducir el consumo energético y, por tanto, ayudan a ahorrar en las facturas domésticas, algo que siempre se agradece.

La UE pretende liderar la descarbonización de la economía de aquí a 2050. Para conseguirlo, el llamado Marco sobre Clima y Energía para 2030 establece tres objetivos clave de cara a esa fecha:

  • Disminuir un 40% las emisiones de gases de efecto invernadero.
  • Conseguir que las renovables alcancen una cuota mínima del 32% en el consumo final de energía.
  • Mejorar la eficiencia energética en un 32%.

Para lograr estos objetivos es fundamental que la construcción de viviendas sea más sostenible.

Ahora bien, qué diferencia una vivienda sostenible de las demás. Nos viene a la mente el ahorro energético, que los electrodomésticos sean eficientes, un buen aislamiento y el uso de materiales sostenibles. Pero una vivienda sostenible va más allá y requiere cumplir ciertas características entre las que destacamos:

– La ubicación: las viviendas sostenibles forman parte de un entorno ya desarrollado que cuenta con servicios básicos existentes y próximos a los que se puede llegar caminando o en bici. También cuenta con acceso a transporte público de calidad y red de carril bici.

– Arquitectura pasiva: este tipo de viviendas se construye con base en las conocidas como estrategias de arquitectura pasiva, que son aquellas que aprovechan los recursos y reducen la demanda energética.

– Fuentes renovables: Los recursos del entorno y su máximo aprovechamiento son la clave de estas viviendas. Dice la Directiva Europea 2010/31/UE de edificios de consumo nulo de energía que La cantidad casi nula o muy baja de energía requerida debería estar cubierta, en una amplia medida por energía procedente de fuentes renovables, incluida energía procedente de fuentes renovables producida in situ o en el entorno. Así, radiación solar, vegetación, viento y demás elementos, son exprimidos al máximo.

– Materiales adecuados al clima del entorno y respetuosos con el medioambiente a lo largo de su vida útil. En la construcción de una vivienda sostenible se utilizan materiales reciclados y rápidamente renovables. Además, sería bueno que fueran materiales del propio lugar (km 0). Cada material debe disponer de su declaración ambiental de producto (dap o EPD).

Y otras características como: Envolvente térmica óptima y sin filtraciones de aire; Instalaciones eficientes: calefacción, iluminación y domótica; Autosuficiencia energética y sistemas de ahorro de agua; Formas sencillas y compactas y orientación adecuada; Ventilación diferente que garantiza la calidad de aire interior.

Si una vivienda cumple estos requisitos se considera que es sostenible, lo que revierte en el bolsillo del usuario en diversas formas de ahorro. Así, además de las hipotecas verdes que ofrecen ciertos beneficios a quien adquiere una de estas viviendas, el ahorro diario se nota en un consumo energético hasta un 80% inferior al de la vivienda tradicional, disminución de la demanda de agua en un 40%, reducción de los gastos de funcionamiento y mantenimiento un 7%-8% y aumento del valor de tasación por la calidad de su construcción hasta un 25% en el caso de la rehabilitación.

En Europa se dan muchos casos de viviendas sostenibles, pero entre todas destaca Biocasa_82, la primera vivienda en Europa en recibir el prestigioso certificado LEED. Esta construcción unifamiliar ha conseguido emitir hasta un 60% menos de CO2 que la media registrada en los edificios tradicionales gracias al método Welldom.

En España, destacan cinco viviendas, Vivienda geodésica en Murcia, Pabellón de cristal en Granada, Casa Montaña en Asturias, TR House en Barcelona, Casa GG en Barcelona.

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Oficinas sostenibles

Hoy en día las oficinas sostenibles son la mejor opción tanto para los empleados como para la cuenta de resultados. Las compañías lo saben y por eso a la hora de elegir su espacio de trabajo cada vez se decantan más por oficinas sostenibles o, realizan mejoras en las oficinas que se encuentran para lograr ese objetivo.

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